Descripcion
1. METODOLOGÍA Y CRITERIOS DE VALORACIÓN
Para esta tasación, se han aplicado tres métodos complementarios, priorizando el enfoque de
rentabilidad por tratarse de un activo en explotación:
1. Método de Capitalización de Renta (enfoque principal): Basado en los ingresos anuales reales
previstos.
2. Método Comparativo: Referencias de ventas de fincas similares en la zona.
3. Método del Coste: Reconstrucción del inmueble actualizado. Valor de reposición.
2. VALORACIÓN OBJETIVA
A. Ingresos Anuales y Cap Rate
? Previsión de Ingresos brutos anuales (documentados): 109.920 €/año.
? Gastos estimados (mantenimiento, impuestos, vacíos): 20% (21.984 €/año).
? Beneficio Neto Anual: 87.936 €/año.
Cálculo del Valor por Capitalización:
? Cap Rate exigido para inversiones rústicas premium: 8% (conservador, dado el contexto de
alta demanda y estabilidad).
o Valor = Beneficio Neto / Cap Rate = 87.936 € / 8% = 1.099.200 €.
B. Método Comparativo
? Referencias en la zona (2023-2024):
o Fincas rústicas con edificaciones: 8-12 €/m² de terreno (dependiendo de equipamientos).
o 10.000 m² x 10 €/m² (valor medio-alto) = 100.000 € (solo terreno).
o Edificaciones (724 m² construidos):
TASACIONES Y VALORACIONES
PMT The Project Management Team
? Legalizadas: 1.200 €/m² (Edificio 1).
? No legalizadas (pero prescritas): 800 €/m² (Resto).
? Valor edificaciones: (256,78 m² x 1.200 €) + (468 m² x 800 €) = 308.136 € + 374.400 € =
682.536 €.
o Equipamientos (piscinas, pista, vallados): 174.615 €.
o Total Método Comparativo: 100.000 € + 682.536 € + 174.615 € = 957.151€.
C. Método del Coste (Actualizado)
? Terreno (10.000 m²): 100.000 € (valor rústico con pozo y recursos).
? Edificaciones (coste reconstrucción 2024):
o 724 m² x 970 €/m² (calidad media) = 702.280 €.
? Equipamientos: 174.000 €.
? Total Coste Reconstrucción: 976.280 €.
3. VALOR DE MERCADO DEFINITIVO
Para determinar el precio objetivo de venta, se promedia el valor obtenido por los tres
métodos, ponderando un 50% al método de rentabilidad, 30% al comparativo, y 20% al coste:
? Método Renta: 1.099.200 € (50%) → 549.600 €.
? Método Comparativo: 957.151 € (30%) → 287.145 €.
? Método Coste: 976.280 € (20%) → 195.256 €.
? Valor Final: 1.032.000 €
4. FACTORES QUE JUSTIFICAN EL VALOR
1. Rentabilidad Excepcional:
o Cap Rate del 8% neto (superior al 4-5% de inmuebles urbanos).
o Flexibilidad de usos: Residencial, recreativo, agrícola y turístico.
2. Ubicación Estratégica:
o 15 km de playas (Costa Blanca) y 30 km de Alicante (apalancamiento turístico).
o Suelo rústico urbanizable: Potencial de revalorización futura.
5. CONCLUSIÓN FINAL Y RECOMENDACIÓN
Nota: Este informe establece objetivamente el valor de mercado del inmueble basándose en:
1. La rentabilidad probada.
2. El potencial de desarrollo.
3. La escasez de activos similares en el mercado.
Precio de Venta Objetivo:
Argumentos Clave para Inversores:
? Inversión segura: Flujo de caja estable (109.920 €/año brutos).
? Plusvalías garantizadas: Terreno en zona de expansión turística.
? Diversificación: 5 edificios + 13 parcelas = riesgo minimizado.
Características
- 782 m2
- Parcela 10000 m2
- 13 Hab.
- 5 Baños
Detalles
- Amueblado
- Aire Acondicionado
- Terraza
- Garaje
- Piscina
Certificación energética
Localización
Huerta
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